物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景下一項(xiàng)基本的產(chǎn)物，除了體現(xiàn)出社會(huì)生產(chǎn)******居住物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、政府類物業(yè)管理服務(wù)和其他用途物業(yè)管理服務(wù)，也有人將之分為住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和辦公物業(yè)管理服務(wù)等。本文以機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)為主要研究對象，重點(diǎn)探討物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營成本與在市場開拓中洽談磋商的議價(jià)狀況。
機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容
機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)屬于辦公物業(yè)管理服務(wù)，多數(shù)是政府類物業(yè)管理服務(wù)，是機(jī)關(guān)單位以購買服務(wù)方式選擇具有資質(zhì)******消防安全、交通秩序等維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)、管理。
機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括：辦公樓（區(qū)）房屋確保完好等級和正常使用，及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)；給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對各種給排水設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修等；對辦公樓（區(qū)）供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修；電梯運(yùn)行管理和對機(jī)房設(shè)備、井道系統(tǒng)、轎廂設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修；集中空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理及冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、水泵、風(fēng)機(jī)盤管、熱交換器、管道系統(tǒng)、各種閥類、采氣裝置和各類風(fēng)口、自動(dòng)控制系統(tǒng)等設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修；對火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓、排防煙系統(tǒng)、安全疏散、應(yīng)急系統(tǒng)、防火門系統(tǒng)、二氧化碳等滅火系統(tǒng)進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修；環(huán)境衛(wèi)生管理，辦公樓（區(qū)）內(nèi)樓梯、大廳、走廊、天臺、電梯間、衛(wèi)生間、公共活動(dòng)場所、樓宇外墻等所有公共部位，辦公區(qū)域道路、院落、停車場（庫）等所有公共場地及“門前三包”區(qū)域的日常清潔、保潔及保養(yǎng)；垃圾等廢棄物清理、生活水池清洗和化糞池清掏等；綠化管理，辦公樓（區(qū)）樹木、花草、綠地等的日常養(yǎng)護(hù)和管理，辦公樓（區(qū)）“門前”規(guī)定區(qū)域綠地的養(yǎng)護(hù)管理等；除“四害”管理和衛(wèi)生消毒；辦公樓（區(qū)）來人來訪的通報(bào)、證件檢驗(yàn)、登記等；防盜、防火報(bào)警監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行管理，門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏，公共秩序維護(hù)，治安及其它突發(fā)事件處理等，道路交通管理，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放管理等；會(huì)議服務(wù)，會(huì)議室的音響保障、茶水供應(yīng)、保潔等；受業(yè)主單位委托，為業(yè)主單位代辦報(bào)刊征訂和郵件收發(fā)、代收代繳房租、水電暖費(fèi)等公共繳費(fèi)服務(wù)及其它服務(wù)等。
在以上內(nèi)容中，公共部位管理、供水供電設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)、電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)、公共水電報(bào)修服務(wù)、公共照明完好程度、樓梯走廊衛(wèi)生、路面環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾清運(yùn)、綠化日常養(yǎng)護(hù)、“四害”消殺工作、日常事務(wù)辦理是主要部分，尤其是保潔與綠化服務(wù)情況。
機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)的成本分析與核算
通常來看，物業(yè)管理服務(wù)成本包括管理成本和服務(wù)成本，具體包括人力資源成本、辦公費(fèi)、公用部分與公用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等，具有內(nèi)容多、范圍廣等特點(diǎn)。對于受雇于機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來說，其成本大致如此，同時(shí)也與洽談磋商的情況關(guān)聯(lián)。
成本分析。機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)成本或支出構(gòu)成一般包括以下方面：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用；物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用等。其中，人員工資、社保和福利費(fèi)用包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班******消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)、公共照明費(fèi)等；清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)等；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)等；秩序維護(hù)費(fèi)用包括保安器材裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及保安人員住房租金等；辦公費(fèi)用包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、辦公用房租金等；固定資產(chǎn)折舊包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等的折舊。
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前勞動(dòng)力成本較高并且在上升。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)綜合性服務(wù)工作，管理層與員工層人員都存在素質(zhì)參差不齊的問題，因此要定期對各個(gè)工作崗位的員工進(jìn)行相應(yīng)工作內(nèi)容的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工的責(zé)任心。人員培訓(xùn)費(fèi)用，包括外出學(xué)習(xí)、業(yè)務(wù)交流等，在物業(yè)企業(yè)的成本占比正在加大。
成本核算。機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)面積為建筑面積與場地面積之和，物業(yè)面積小于2000（含）平方米、2000平方米至10000（含）平方米、10000平方米至50000（含）平方米、50000平方米至100000（含）平方米、100000平方米以上的物業(yè)費(fèi)對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)不同，或者說是基本價(jià)格后進(jìn)行上下浮動(dòng)一定的百分比。25年以上的單位建筑物，物業(yè)費(fèi)總額一般再上浮10%。物業(yè)費(fèi)去減成本性支出的差額，為物業(yè)企業(yè)的利潤。為獲得較好的凈利潤或保持一定的利潤空間，需進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的成本核算，以更好地降本增效。
成本核算過程中，科學(xué)地確定成本計(jì)算的對象、項(xiàng)目、期間以及成本計(jì)算方法和費(fèi)用分配方法，完整地歸集與核算各種耗費(fèi)，準(zhǔn)確計(jì)算要素轉(zhuǎn)移價(jià)值和應(yīng)計(jì)入成本的費(fèi)用額。結(jié)合我國應(yīng)用作業(yè)成本法和標(biāo)準(zhǔn)成本法的實(shí)際情況，嘗試將其結(jié)合在物業(yè)行業(yè)進(jìn)行應(yīng)用，將直接材料和人工費(fèi)用按照標(biāo)準(zhǔn)成本理論進(jìn)行計(jì)算，服務(wù)過程中的間接費(fèi)用通過作業(yè)成本法原理合理分?jǐn)?，最后加和得到總成本，?biāo)準(zhǔn)成本法與作業(yè)成本法相融合進(jìn)行成本核算，以展現(xiàn)出精確的成本信息，并提供管理上所需要的差異信息，進(jìn)而有效促進(jìn)成本控制。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要在全員強(qiáng)化成本核算意識，在日常健全成本管理手段，以科學(xué)的核算方法，輔以預(yù)算編制制度與成本績效考核制度推進(jìn)成本核算工作，同時(shí)注重年度之間、項(xiàng)目之間的核算結(jié)果比較。通過對企業(yè)各項(xiàng)成本的核算，著力解決成本管理方面存在的整體效果不佳、核心成本管控不力、成本費(fèi)用分配不合理、收支績效考核缺乏有效的激勵(lì)和約束等問題，推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)的成本降低和企業(yè)資源的優(yōu)化配置。
機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)的議價(jià)
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)成本具有剛性且逐年上升，同時(shí)市場需求日益多元化，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間競爭愈發(fā)激烈。精細(xì)化成本管理是提升物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)展力與競爭力的關(guān)鍵，也是為機(jī)關(guān)單位提供更高性價(jià)比物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在物業(yè)企業(yè)與機(jī)關(guān)單位洽談磋商中，企業(yè)需要綜合考慮自身的管理服務(wù)等級、質(zhì)量、成本等因素友好協(xié)商、平等議價(jià)，并依據(jù)情況積極投標(biāo)等。
長期以來，物業(yè)服務(wù)主體進(jìn)行費(fèi)用協(xié)商時(shí)經(jīng)?；煜飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)成本等概念。物業(yè)管理服務(wù)成本是基礎(chǔ)，是雙方議價(jià)的依據(jù)。按法治化、市場化原則，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格要按發(fā)起議價(jià)情形、議價(jià)主體、議價(jià)內(nèi)容、協(xié)商過程、議價(jià)終止等順序進(jìn)行。
做好機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)的議價(jià)工作，一方面要由相關(guān)部門開展機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)研究測算，為物業(yè)企業(yè)與機(jī)關(guān)單位業(yè)主協(xié)商價(jià)格（包括招投標(biāo)等限額確定等）提供參考；另一方面要對參與機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)考慮按照一定的標(biāo)準(zhǔn)、一定的程序、一定的業(yè)績等進(jìn)行等級評定。同時(shí)，還要優(yōu)化《機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理服務(wù)合同》示范文本，在要求標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評價(jià)的綜合考量中能夠質(zhì)價(jià)相符，讓物業(yè)企業(yè)獲得一定利潤的同時(shí)更好地服務(wù)機(jī)關(guān)單位。
來源：《中國機(jī)關(guān)后勤》雜志2025年第11期
******委員會(huì)）
責(zé)編：鄒暢